Самовольная постройка. Как признать право собственности на незаконную постройку?

_____________________________________________________________________________________________

Часто при рассмотрении дел об узаконении самовольных построек судами назначаются строительно-техническая экспертиза, экспертиза пожарной безопасности, экспертиза плесени и грибка, экологическая экспертиза. В зависимости от особенностей объекта и других обстоятельств дела - могут быть назначены и другие виды экспертиз.

В этом материале мы поговорим об общих вопросах узаконения самовольных построек.

Что признается самовольной постройкой?

Самовольная постройка - это строение, возведенное с теми или иными нарушениями процедуры строительства, строительство проводилось без соответствующих разрешений.

Что можно отнести к самовольной постройке?

В первую очередь это вновь возведенные дома, гаражи, сараи, бани – любые объекты строительства. Далее идут всевозможные конструкции и пристройки. К примеру, был у вас дом и вы пристроили веранду, была у вас баня 40 метров - вы ее расширили до 70.

Любое изменение существующего объекта недвижимости, существующего строения существующего здания , любая реконструкция - может признаваться самовольной постройкой, т.к на каждый объект недвижимости, каждое строение, в случае если он зарегистрирован - есть кадастровый паспорт и определенные технические характеристики, изменяя которые вы изменяете объект недвижимости.

Бывают ситуации, когда в примеру был какой-то кооператив или товарищество, в котором был выделен кому-то пай, и на нем стоял дом. Принадлежала данная земля и дом к примеру вашей бабушке. Наступил момент, когда бабушка умерла…а при ее жизни вы не успели ничего оформить и вступаете в права наследства.

В таких случаях часто встречаются ситуации, когда земля не зарегистрирована, в членской книжке домика садового, кадастрового номера в Росеестре также нет и юридически дома не существует. Юридически - это самовольная постройка, поскольку на них нет разрешительной документации, разрешения на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, свидетельства о праве собственности на землю на дом и так далее.

Для чего нужно узаконить самовольную постройку?

В первую очередь - узаконение придает самовольной постройке оборотоспособность. Что это означает? Это означает, что то строение которые вы узаконили, за котором вы по решению суда признали право собственности и получили свидетельство о госрегистрации - вы можете подарить, поменять, продать, заложить и сделать с ней любую гражданско-правовую сделку.

Ранее незаконное строение становится объектом недвижимости, объектом для сделок. До тех пор, пока незаконная постройка не зарегистрирована и не узаконена - единственное право которые она в себе для вас несет, это обязанность ее снести. Об этом прямо говорит статья 222 гражданского кодекса РФ.

Также часто бывают ситуации, когда узаконение позволяет получить квартиру вместо дома и земли. В наше время, в городах с плотной застройкой, все меньше и меньше территории которая пригодна для застройки многоэтажками. Все чаще мы сталкиваемся с точечными застройками во дворах и на окраинах. Города сейчас не всегда стараются расширяться, в некоторых районах они наоборот уплотняются. Но пока на нужном для застройки участке земли стоят дома и пока на этой земле есть зарегистрированные собственники – с этой землей ничего нельзя сделать. В связи с этим - застройщики вынуждены выкупать такие дома и такую землю. На практике - все просто. Если у вас есть земля и есть на нее право собственности, к примеру 6 соток и дом 40 квадратных метров – застройщик заплатит вам и за дом и за землю.

В случае если дом не оформлен надлежащим образом – вы получите от застройщика деньги только за участок земли. Нередко застройщики предлагают не деньги, а заключается договор по которому вы отдаете застройщику свою землю, а он обязуется после завершения строительства многоквартирного дома предоставить вам квартиру определенной площади. В этом случае также рассчитать строение на вашей земле в зачет квадратных метров будущей квартиры будет проблемой….т.к строение никак не оформлено и по сути является самостроем.

Если ваш дом признан самовольной постройкой - вам проблематично в нем прописаться, вам проблематично будет вызвать туда скорую помощь, т.к скорая приезжает на конкретный адрес а не на земельный участок. У незаконных построек множество негативных моментов и существует огромное количество ограничений, которые будут мешать вам полностью правомерно и полноценно пользоваться своим имуществом.

Что нужно сделать чтобы узаконить незаконную постройку?

В первую очередь понять – какие документы у вас есть на незаконное строение и землю.

Есть ситуации - когда у вас есть земля, есть техпаспорт на дом, есть соответственно разрешение на строительство, есть построенный дом - но нет разрешения на ввод в эксплуатацию дома. В этом случае все достаточно несложно: получаем разрешение на ввод в эксплуатацию и на основании этого регистрируем право собственности.

Бывают ситуации, когда у вас есть возведенный дом, но нет разрешения на строительство, нет разрешение на ввод в эксплуатацию, нет тех паспорта – в этом случае нужно понять что конкретно есть уже из документов, подтверждающих те или иные обстоятельства и подтверждающие вашу собственность, и что нужно дособрать по документам.

Следующий шаг - это подготовка техпаспорта на строение в том виде, как оно есть. Вызывается кадастровый инженер, который составляет техпаспорт незаконного строения. В нем фиксируется фактическое техническое состояние незаконного строения, площадь, материалы изготовления стен, процент износа, год постройки и другие основные технические характеристики сооружения.

Далее идет подготовка заключения экспертизы пожарной безопасности, где эксперт подтверждает, что ваше строение построено с соблюдением всех пожарных норм и не создает пожарной опасности. Это прямое условие по закону. Далее подготавливается санитарное заключение. Санитарное заключение нужно для жилых помещений, для нежилых помещений как правило оно не требуется. Санитарное заключение делает вывод о том, что строение пригодно для проживания людей, и на основании его суд сможет зарегистрировать ваше строение как жилое помещение. Если нет санитарного исключения - вероятнее всего суд откажет в узаконении самовольной постройки.

Следующий этап - подготовка строительного заключения ( строительной экспертизы), по которому старательный эксперт выдает заключение - что объект построен с соблюдением строительных норм и пригоден для безопасного проживания. Все несущие элементы строения не имеют серьезных дефектов, которые могут привести к обрушению и другим происшествиям. Строительная экспертиза также является обязательным условием для узаконения любой самовольной постройки.

После проведения всех необходимых исследований и сбора всех документов - вы обращаетесь с в суд, в котором указываете соответствующие обстоятельства и просите признать за вами право собственности на самовольно возведенный либо реконструированный объект, дом, гараж, либо любое другое строение.

После того как вы получили решение суда о признании права собственности и оно вступило в силу, вы заказываете технический план на дом, на основании которого вы ставите дом на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет - обращайтесь в Росреестр для регистрации права собственности на основании решения суда и на основании кадастрового паспорта.

После этих процедур - вы получаете свидетельство права собственности. В среднем весь процесс занимает от трех до пяти месяцев… но все очень индивидуально, в зависимости от того какие у вас были обстоятельства и такие были документы.

Соблюдении каких условий необходимо чтобы ваше незаконное строение можно было узаконить и зарегистрировать?

Важно чтобы строение находилось на земельном участке находящемся у вас в собственности на законных основаниях. Это может быть право собственности по договору безвозмездного пользования, возможно у вас есть договор старого образца ( договор на застройку земельного участка) который еще выдавался в СССР…сейчас такой земли достаточно много.

Также важно это отсутствие нарушений прав третьих лиц вашим строением. Это означает, что при строительстве дома, либо его реконструкции, не были нарушены нормы и правила, нет нарушений по пожарной безопасности. Если вы построили дом вплотную к границе земельного участка - это нарушение, если вы построили к примеру в частном секторе на 6 сотках пятиэтажный дом - вы безусловно затеняете соседние участки и соседние дома - это нарушение. Если вы построили дом, часть которого нависает над соседним участком - это безусловно нарушение границ земельных участков, и это нарушает права ваших соседей.

Если вам необходимо узаконить самовольную постройку - лучше обращаться в юридические компании, т.к не всегда процесс бывает простым. 

Со своей стороны всегда готовы провести любые виды независимых экспертиз, необходимых для подачи всех документов в суд профессионально и в разумные сроки.

Независимая и судебная экспертиза в Москве, экспертиза для суда в Московской области. Строительная, экологическая и пожарная экспертиза в Мытищах, Химках, Зеленограде, Люберцах, Подольске, Балашихе, Одинцово. Независимая экспертиза в Пушкино, Реутово, Домодедово, Дмитрове и любых других районах МО. При необходимости проводим все виды экспертизы и оценки в регионах РФ.